«Оглядываясь назад на предыдущие спады на рынке жилья, мы считаем, что 1980-е годы являются лучшей аналогией для сегодняшнего рынка, чем кризис на рынке недвижимости 2008 года», — говорят экономисты BofA.
Пессимисты рынка жилья уже много лет бьют тревогу по поводу надвигающегося краха на рынке жилой недвижимости США. Еще до того, как Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки для борьбы с инфляцией в прошлом году, подняв ставки по ипотечным кредитам до 23-летнего максимума в этом месяце, годы роста цен на жилье заставили некоторых экспертов предупреждать, что рынок жилья представляет собой огромный пузырь, готовый лопнуть.
Однако, несмотря на широко распространенный медвежий прогноз в отрасли, большинство ветеранов рынка недвижимости избегают утверждать, что цены на жилье упадут, как это произошло во время краха 2008 года, который положил начало глобальному финансовому кризису (GFC). И на данный момент это было мудрое решение.
Цены на жилье в стране достигли пика только в июне 2022 года, несмотря на то, что ставки по ипотечным кредитам резко выросли, а заявки на покупку резко упали на фоне первого повышения процентных ставок ФРС. И хотя к январю этого года цены упали более чем на 5% от этого пика, в июле они вернулись к рекордному уровню.
Тем не менее, команда Bank of America во главе с американским экономистом Джесо Паком предупредила на этой неделе, что рынок жилья ожидает еще большая «турбулентность» из-за высоких ставок по ипотечным кредитам. Они объяснили, что испытывают жуткое ощущение «дежавю», но на ум приходит не 2008 год, а 1980-е.
«Оглядываясь назад на предыдущие рецессии на рынке жилья, мы считаем, что 1980-е годы являются лучшей аналогией для сегодняшнего рынка, чем кризис на рынке недвижимости 2008 года», — написали они в заметке в четверг.
Это не 2008 год
В то время как жилищный крах 2008 года, вызванный крахом субстандартной ипотеки, не дает покоя воспоминаниям многих американцев, рынок недвижимости той эпохи сильно отличался от того, что эксперты Bank of America видят сегодня.
Пак и его команда отметили, что сегодня нет «заметных признаков» избыточного жилищного строительства, как это было тогда, и домохозяйства не так обременены ипотечной задолженностью. Ипотечный долг домохозяйств составлял примерно 65% располагаемого дохода потребителей США во втором квартале по сравнению со 100% до GFC. А соотношение ипотечного долга американцев к их активам в сфере недвижимости (также называемое соотношением кредита к стоимости) во втором квартале составило всего 27% по сравнению с более чем 40% в 2008 году и примерно 50% в 2010 году, как показывают данные Bank of America. .
Новое законодательство также было принято после GFC, чтобы помочь предотвратить наихудшие сценарии на рынке жилья. Одним из наиболее очевидных последствий этих новых законов является то, что сегодня существует гораздо меньше рискованных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой могут привести к более высоким показателям дефолта при повышении процентных ставок, но сейчас они составляют менее 5% от общего объема кредитов на покупку и рефинансирование по сравнению с более чем 35% на пике жилищного цикла до GFC.
«Мы еще раз повторяем, что не ожидаем нового жилищного кризиса, подобного 2008 году», — заключили Пак и его команда после представления этих доказательств.
Это повторение «турбулентности» 1980-х годов?
По данным Bank of America, сегодняшний рынок жилья больше похож на начало 1980-х годов, чем на 2008 год. Тогда, как и сегодня, цены на жилье росли годами, прежде чем чиновники ФРС в конечном итоге были вынуждены агрессивно повысить процентные ставки в попытке бороться с инфляцией.
Рост индекса потребительских цен достиг пика примерно в 14% в 1980 году, а затем ястребиная политика председателя ФРС Пола Волкера через год привела к тому, что ставки по ипотечным кредитам достигли 18%, что охладило инфляцию, но спровоцировало рецессию. Это вызвало серьезный спад на рынке жилья, в результате которого продажи домов и уровень строительства резко упали. Однако национальные цены на жилье фактически оставались стабильными.
В начале срока Волкера на посту председателя ФРС в августе 1979 года средняя цена продажи жилья в США составляла 64 700 долларов. И даже после почти удвоения ставок по ипотечным кредитам эта цифра выросла до 69 400 долларов ко второму кварталу 1981 года.
В течение последних 18 месяцев нынешний председатель ФРС Джером Пауэлл следовал плану игры, очень похожему на план Волкера, агрессивно повышая процентные ставки, чтобы подавить инфляцию. В результате средняя 30-летняя фиксированная ставка по ипотеке, наиболее распространенному типу ипотеки в США, выросла с 3,8% в марте 2022 года до более чем 7,5% сегодня. Это, в свою очередь, замедлило количество заявок на покупку ипотечного кредита и привело к резкому падению продаж домов, как это произошло в 80-е годы; но цены на жилье, отражающие динамику той эпохи, еще не рухнули.
Одной из ключевых причин устойчивости рынка жилья в оба этих периода является демография. «Заметно, что демографическая ситуация в то время была благоприятной: бэби-бумеры вступили в лучший возраст покупки жилья», — написали в четверг Пак и его команда, утверждая, что миллениалы сегодня находятся в аналогичном положении. «Некоторая коммерческая активность должна поддерживаться миллениалами, достигшими расцвета для покупки жилья, а количество разрешений на строительство для одной семьи стабильно сохраняется. Это может помочь рынку жилья сохранить свою динамику и не развалиться».
Экономисты Bank of America полагают, что низкий запас существующих домов, выставленных на продажу, в сочетании с солидными продажами домов миллениалам может помочь установить «нижний уровень цен на жилье», но это не означает, что в краткосрочной перспективе не будет некоторых проблем из-за более высоких цен на жилье. ставки по ипотечным кредитам.
«Поскольку ставки, вероятно, останутся высокими в течение длительного времени, мы опасаемся возможной турбулентности в будущем», — предупредила группа. Bank of America ранее прогнозировал 0%-ный рост цен на жилье и падение продаж жилья на весь 2023 год, но в своей последней заметке не представил нового прогноза.
В конце концов, когда инфляция затихнет, что вынудит ФРС снизить процентные ставки, доступность жилья улучшится. «На этом этапе мы должны увидеть более стабильный и здоровый рынок жилья», — пишут Пак и его команда. — А пока держись, поездка может оказаться ухабистой.
No comments:
Post a Comment